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公寓大廈管理條例第26條及第53條之適用為何?

1. 法令依據：
   1. 公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)
   2. 公寓大廈管理條例施行細則(以下簡稱本條例細則)
   3. 公寓大廈管理報備事項處理原則
   4. 相關函令解釋
2. 法令分析：
   1. 公寓大廈管理條例第26條按「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。…」為本條例第26條所明定，另內政部95.9.28內授營建管字第0950806087號函所稱第26條第1項立法意旨係指「考量有關共用部分、約定共用部分之範圍劃分、修繕、管理、維護及其費用之分擔、公共基金分配、保管文件移交與分工事宜，涉及「全體」區分所有權人之權利義務，非僅召開辦公、商場部分之區分所有權人會議即得以決議…」，故有關本條例第26條第1項應成立管理委員會的狀況係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權而言，其必須有共用部分、約定共用部分有修繕、管理、維護及費用分擔之必要而言。
   2. 公寓大廈管理條例第53條按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」為本條例第53條之規定，另本條例施行細則第12條規定：「本條例第五十三條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一： 一、依建築法第十一條規定之一宗建築基地。…」，又營建署建管字第1012922182號函解釋『…本條例第53條所稱「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者」同條例施行細則第12條定有明文，立法目的係就集居地區之建築物、公寓大廈，其有共同設施之使用與管理具有整體不可分性者，為利共同事務之推展及自主性管理，準用條例有關管理及組織之規定。故如經認定屬上開條例之集居地區，該集居地區範圍內，當依上開規定，成立一管理委員會，並無須個別建築物、公寓大廈決議後，始得合併成立一管理委員。』，因此一宗建築基地上之數幢建物有其專有部分而無數人按其應有部分區分共用部分，自應依其自主管理需要，經各自管委會授權後，另組一共管委員會。
3. 本條例第26條及第53條的區別
   1. 臺灣新竹地方法院98年度竹東簡字第103號判決指出：『按公寓大廈管理條例第3 條第1 款規定該條例所稱之「公寓大廈」，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地。而同條第2 款至第4款及第8 款則分別規定「區分所有」係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；「專有部分」係指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；「共用部分」係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；「住戶」則指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。參酌上開規定意旨，該條例所規範之公寓大廈，除建築形式上合於第一款所指之要件外，尚應符合數人區分一整體性之建築物而各有其專有部份，並就共有部分按其應有部分有所有權之要件，若無住戶公共使用之共有部分，則無所謂公共管理之問題，即無適用公寓大廈管理條例予以規範管理之必要。又多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，固亦為同條例第53條所明定，然依其規定，仍應以多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈之各區分所有人，有按其應有部分有所有權（分別共有）之共同設施（共用部分）為前提，方得準用公寓大廈管理條例之相關規定。』
   2. 臺灣高等法院98年度上易字第493號判決：『按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，同條例第53條定有明文。另依同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一……」，則依上規定，管理具有整體不可分之性質者，其管理及組織即有公寓大廈管理條例之適用，而不以公寓大廈管理條例第3條第1款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」之公寓大廈為限。
   3. 依公寓大廈管理報備事項處理原則第一項第一點及第三點規定，公寓大廈管理申請報備業務適用範圍分別為「依建築法第11條規定之一宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織」、「同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈，符合下列規定並分別成立管理委員會或選任管理負責人者：1.各幢公寓大廈公共基金分別獨立運用。（各自設立專戶及帳冊）2.共用部分分別劃分管理維護方式及管理維護費用分擔方式明確。」，因此本條例第26條及第53條皆為成立管委會的規定方式，惟第26條係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之管理會議，而第53條係因一宗建築基地、依非都市土地使用管制規則及修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區有準用本條例有關管理及組織之規定。
4. 本條例第53條準用規定為何?目前有關本條例第53條如何準用公寓大廈管理條例並無相關規定及函釋，應就個案情況分別予以認定，但依前述判決，仍應以多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈之各區分所有人，有按其應有部分有所有權（分別共有）之共同設施（共用部分）為前提，方得準用公寓大廈管理條例之相關規定。